고형석 교수(법학)

신학기가 시작되면 여러 가지 준비해야 할 것이 많지만, 그  중 가장 중요한 일이 보금자리를 마련하는 것이다. 서울경기 등의 지역에 사는 학생들의 경우 통학을 하거나 학교 근처에서 집을 구해야 한다. 보금자리인 집을 구함에 있어서 마음에  드는 집을 구하는 것도 어렵지만, 어렵게 구한 집에서 안락하게 생활하고 추후 지급한  보증금을 반환받는 문제 역시 중요하다. 이에 여러분이 타인으로부터 집을 임차하였을 경우 발생할  수 있는 다양한 법적 문제에 대한 해결방안을 제시한다. 다만, 아래에서 제시하는 법적 해결방안은 일시사용을 위한 임대차(여관 또는 호텔 등의 일시적인 숙박)에는 적용되지 않음을 주의하기 바란다.

계약체결 전 확인사항

마음에 드는 집을 찾았다 할지라도, 계약을 체결하기 전에 반드시 다음의 사항을 먼저 확인해야 한다.

첫째, 여러분이 계약하는 사람(임대인)이 그 집의 소유자인지를 확인한다. 이를 확인하는 방법은 바로 해당하는 집의 등기부를 열람하는 것이다. 부동산  공인중개사를 통해 집을 구할 경우 공인중개사가 등기부 등본을 제시하겠지만, 공인중개사를  통하지 않는 경우에는 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr)에서 쉽게 이를 확인할 수 있다. 계약을 맺고자 하는 임대인이 그 집의 소유자가 아닐 경우, 여러분에게 집을 임차할  수 있는 권한을 가지고 있는지를 반드시 확인한다. 이는 등기부등본상의 집 소유자와 직접 연락을 통해 확인 가능하다.

둘째, 집이 압류돼있지는 않은지 등기부를 통해 확인한다. 만약 압류된 집이라면 여기서  말하는 제반조건들을 갖췄다 하더라도 차후 보호를 받지 못하게  되므로, 압류된 집에 대해서는 임대차계약을 체결하지 않아야 한다.

셋째, 집에 과다한 저당권 등이 설정돼있는지 등기부를 통해 확인한다. 저당권이 설정돼있다

는 것만으로 꼭 문제가 되는 것은 아니지만, 만약의 경우를  대비해 이러한 집은 피하는 것이 좋다. 집이 경매에 넘어가게 됐을 경우, 저당권에 의한 우선순위 권리자가 있다면 여러분의 보증금은 보호를 받지 못할 가능성이 높기 때문이다.

얼마동안 살 수 있을까?

대학생인 여러분이 임대차계약을 체결할 경우, 일반적으로 6개월 내지 1년의 임차기간을 설정하게 될 것이다. 그런데 계약기간이 지난 후에도 계속 그 집에서 살고 싶은데, 집  주인이 재계약을 거부한다면? 이 경우 임차기간은 6개월 또는 1년으로 정했다 할지라도 여러분은 2년 동안 계속 살 수 있는 권리가 있다. 주택임대차보호법에서 주택임대차의 최단기간을 2년으로 정하고 있기 때문이다.

당연히, 여러분이 6개월 또는 1년만 살고자 할 때는 그 기간만큼만 살고 임대차를 종료시킬 수 있다. 그러나 임대차기간이 종료했다고  해서 임대차계약이 자연 소멸하는 것이 아니라, 임대인에게 계약종료일로부터 1개월 이전에 연장할 의사가 없다는 것을 통지해야 한다는 점을 주의해야 한다. 만일 이를 통지하지 않을 경우 임대차계약이 자동적으로 갱신돼 임대차기간 미정으로 간주된다. 따라서 임대차를 종료시키기 위해서는 임대인에게 계약해지를 통지해야 하지만, 그 효력은 3개월 후에 발생하게 된다.

보증금 인상을 요구할 경우

집주인이 개인적인 경제사정 등으로 인해 기존 보증금을 인상할  필요가 있을 경우, 임대인은 임차인에 대해 보증금의 인상을 요구할 수 있다. 단, 인상범위는 기존 보증금의 5% 범위 내에서만 가능하다. 또한, 최초 임대차계약일로부터 1년 이내에는 인상을 요구할 수 없으며,한번 인상한 경우 인상일로부터 1년 이내에는 재인상을 요구할 수 없다.

반면에 임차인 역시 경제사정 등의 변화에 따라 보증금이 과다한 경우 인하를 요구할 수 있지만, 이 경우 별다른 법적 제한은 없기 때문에 임대인과의  합의에 의해서 감액을 정할 수 있다.

시설물에 고장이 발생한 경우

집을 정상적으로 사용하던 도중에 시설물(보일러 등)이  고장이 난 경우, 이에 따른  수리비 또는 교체비를 누가 부담하는가의 문제가 발생할 수 있다.  이는 임차물에 대한 현상유지의무를 누가 부담해야 하는가의 문제인데,  민법에서는 이에 관한 의무를  임대인(집주인)에게 부과하고 있다. 즉, 임대인은 임차인이 집을 주거용도로 사용할 수 있도록 유지관리할 의무를 부담하는 것이다.

때문에, 임차인이 수리비 또는 교체비를 지출했을 경우 임대인은  반드시 이 비용을 임차인에게 돌려줘야 한다. 만일, 임대인이 수리비 또는 교체비를 상환하지 않고, 집을 돌려달라고 했을 경우 임차인은 유치권을 행사해 수리비 등을 지급받을 때까지 집의 반환을 거부할 수 있다.

임차인이 임차권을 주장할 수 있는 자

임대차계약에서 임차인의 권리는 임대인에 대한 채권이기  때문에, 해당 임대인에게만 자신의 임차권을 주장할 수 있다. 따라서 집의 소유자가 변경된 경우 임차인은 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장하지 못하고 반환을 요구하면 집을 비워줘야 한다. 이처럼 집의 소유자가 변경될 경우 임차인이 안정적으로 집을 사용할 수 없다는 문제점이 있다.

이에 주택임대차보호법에서는 임차인이 대항요건, 예를 들어 주택의 점유(이사 등)와 전입신고(주민등록이전신고)를 갖췄을 경우 그 다음날부터 임대인뿐만 아니라 제3자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 임차권을 등기한 경우에도 해당한다.

이와 더불어 임대인이 임차주택을 제3자에게 양도했을 경우(매매 또는 증여 등), 양도 받은 사람은 당연히 임대인의 지위를 승계한  것으로 인정된다. 따라서 임차인이  주택의 점유와 전입신고를 했다면 임대인뿐만 아니라 제3자에게까지 임차권을 주장할  수 있으며, 살고 있던 집이 제3자에게 양도된 경우에도 임차인은 임차기간동안 주택에서 안정적으로 생활할 수 있게 된다.

주택이 경락된 경우 내가 지급한 보증금의 반환은

살고 있던 주택이 압류돼 경락(경매낙찰)됐다면, 여러분이 임대인에게 지급한 보증금을 돌려받을 수 있을까? 원칙적으로 여러분의 보증금에 대한 권리는 채권이기 때문에 경락대금에서 우선변제를 받지 못한다. 그 결과  보증금을 전혀 받지 못하고 집을  비워줘야 하는 결과가 발생할 수도 있다.때문에, 주택임대차보호법에서는 임차인을 보호하기 위해 일정한 요건을 갖춘 임차인의 보증금채권에 대해 ꡐ우선변제 효력ꡑ과 ꡐ최우선변제 효력ꡑ을 인정하고 있다. 우선변제 효력을 갖기 위해서는 대항요건(주택의 인도와  전입신고)을 갖추고 확정일자를 받아야 한다.

확정일자는 주민센터(동사무소)에서 임대차계약서를 제시하면 간단하게 발급해준다. 이 확정일자를 받는다면 임차인은 경락대금에서 일반채권자보다 항상  우선변제를 받을 수 있으며, 물권자(저당권자 등)와의 관계에서는 성립순위(물권의 경우 등기일자와 확정일자를 비교함)를 비교해 후순위물권자보다 우선적으로 배당받을 수 있다.

둘째, 보증금 금액이 일정금액이하인 소액임차인의 경우 성립시기를 불문하고 물권자 및 일반채권자보다 항상 최우선적으로 경락대금에서 변제받을 수  있다. 이와 같이 최우선변제를 받을 수 있는 자격은 다음과 같다.

(1) 서울 및 수도권(과밀억제권역)의 경우 보증금 6천만원 이하의 임차인(2) 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)의 경우 5천만원 이하의 임차인(3) 그 밖의 지역의 경우 4천만원 이하인 임차인위 자격에 따른 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 다음과 같다.

(1) 서울 및 수도권(과밀억제권역)의 경우 2천만원(2) 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)의 경우 1천7백만원(3) 그 밖의 지역의 경우 1천4백만원까지 대항요건을 갖춘 임차인이 최우선순위를  가진 경우(임차인보다 선순위인 저당권자가  없는 경우)라면 경락대금에서 우선변제를 받을지, 아니면 임대차계약의 존속을 주장해 잔여 임차기간동안 계속 생활하고 추후 계약기간 종료 후 경락인에게 보증금의 반환을 청구할 것인지를 선택할 수 있다.

자세한 사항은 필자인  고형석 교수(suklaw@sunmoon.ac.kr)  또는 우리학교  법률상담센터

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